Объем предложения снижается
«Мы не ожидали». Вот до этих трех слов можно сократить мнение Алексея Шленова, исполнительного директора компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», о ситуации, которая сложилась к началу осени на вторичном рынке московской недвижимости.
В разгар лета количество сделок купли-продажи жилья в этом сегменте сократилось, сроки экспозиции объектов заметно увеличились (нередко квартиры вообще снимали с продажи), отмечает эксперт. Буквально все располагало к тому, чтобы объем предложения к сентябрю вырос. Но все вышло совсем наоборот: вместо ожидаемого роста количества выставленных на продажу квартир случилось еще большее их сокращение. Причем снизилось не только число уже находящихся на экспозиции лотов, при этом малой оказалась и доля впервые выставленных на продажу квартир (всего 10% от общего объема).
Конечно, отмечают «миэлевцы», предложение в столице все еще остается на довольно высоком уровне. На вторичном рынке Москвы объем предложения продолжает оставаться на высоком уровне — свыше 53,5 тысячи квартир к началу сентября. Однако по отношению к тому же июлю это — «проседание» примерно на 2,5%.
Удивительно равнозначное сжимание продемонстрировали все три основных класса недвижимости — «эконом», «комфорт» и «бизнес». В каждом из них количество лотов сократилось на те самые 2,5%. С точки зрения типологии квартир уменьшение предложения происходило так же равномерно. Однако в отношении типологии домов эта идиллическая картина была несколько нарушена. По этому признаку в общей структуре предложения число объектов в домах так называемой «хрущевской постройки» упало всего на 2% относительно середины лета. А вот остальные объекты «съехали» чуть более заметно, и вновь на те же самые 2,5%.
Цена падает
Эксперты «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» отмечают интересный факт: до марта этого года средневзвешенная стоимость предложения на вторичном рынке мегаполиса стабильно увеличивалась месяц от месяца. При этом наибольшая динамика роста была зафиксирована специалистами в период с декабря 2014 года как раз по март 2015. Но если в самом начале этого временного отрезка специалисты фиксировали ажиотажный спрос на объекты недвижимости (что вполне логично), то в последние три из этих месяце цены росли на фоне сокращения объема предложения (что логично не совсем). А вот с апреля этого года на рынке наметилась тенденция к снижению стоимости квадратного метра на фоне мощного падения покупательской активности. Если же говорить о реальной цене продажи объектов, то она была ниже величины предложения ровно на величину предлагаемого дисконта.
Однако, пожалуй, агентам по недвижимости, которые нередко получают свои комиссионные в процентах от стоимости объекта, остается благодарить провидение за то, что предложение «вторички» в Москве сократилось. Потому что если бы оно ожидаемо выросло, цены бы упали еще ниже, подчеркивает Алексей Шленов.
В целом же для потенциальных покупателей эта ситуация все равно благоприятна. Судите сами.
По итогам августа на столичной «вторичке» средневзвешенная цена предложения опустилась, по данным «МИЭЛЬ», до отметки в 239,12 тысячи рублей за один квадратный метр (-0,5% к июльским показателям). Но при распределении по классам картина получается несколько иной.
Если бизнес- и комфорт-класс потеряли в цене незначительно (планка стоимости квадратного метра к началу сентября остановилась в этих сегментах на уровне в 318,5 и 242,7 тысячи рублей соответственно), то эконом-класс подешевел более заметно — в среднем до 179,4 тысячи рублей за «квадрат».
Говоря о конкретной картине в административных округах Москвы, следует отметить, что больше всех подешевели вторичные квартир ы в Юго-Восточном АО (-0,9%, 171,2 тысячи рублей за квадратный метр). На втором месте по величине удешевления — Восточный АО, -0,8% к итогам июля, 181,4 тысячи рублей «квадрат» (и это при том, что цены на «первичку» здесь — одни из самых высоких в столице на сегодняшний момент). Однако самые дешевые квартиры в мегаполисе сосредоточены по-прежнему в Зеленоградском АО (132,7 тысячи рублей за каждый квадратный метр).
Что касается типологии домов, то ощутимее всего к осени подешевели все те же хрущевки" (-1,3% к июлю). Панельные серии домов с небольшой кухней отстали от них ненамного, потеряв 0,9% от своей стоимости в середине лета. «Панельки» же с типовой планировкой занимают третью ступень этого условного пьедестала дешевых объектов (-0,5%).
Дешевеющая ипотека ситуацию не спасет
Конечно, констатируют специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время инструмент ипотеки на вторичном рынке более востребован, чем 6 лет назад, в кризисном 2009 году. В то время на начало августа было выдано жилищных кредитов в количественном выражении 75 018 штук (общая сумма — 76,65 миллиона рублей). А к этому же времени 2015 года число ипотечных договоров увеличилось на 78,4% (соответственно, в денежном выражении это составляет уже 565,346 миллиона рублей).
Но до сих пор показатели этого года значительно уступают аналогичным данным года 2014 (тогда к началу августа в количественном выражении кредитов уже было выдано населению на 38,6% больше, чем сейчас — в общей сложности 951,145 миллиона рублей).
При этом руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома подчеркивает: и банки, и риелторы сегодня очень заинтересованы в привлечении покупателей. Так, крупнейшие финансово-кредитные организации снизили годовые ставки по базовым кредитным продуктам на 3−4 процента (сейчас диапазон — от 11,9 до 13,5 процента).
Но, принимая во внимание ужесточение требований к заемщикам и увеличение размера первоначального взноса (от 20 до 50 процентов стоимости объекта), это все равно довольно накладно для граждан.
Да, развивает мысль эксперт, предложенные АИЖК условия (от 11,75 до 13,25 процента) на этом фоне выглядят еще привлекательней. Но, увы, из 270 организаций, оказывающих населению услуги по предоставлению ипотеки, по системе Агентства по ипотечному и жилищного кредитованию работает только 37. Это настолько мизерная доля в общем ипотечном портфеле города, что серьезного влияния на ситуацию она оказать не способна.
Учитывая тот факт, что 11 сентября ЦБ РФ оставил без изменения размер ключевой ставки, в среднесрочной перспективе дальнейшего понижения годовых процентов по ипотечным кредитам ожидать не приходится. А коль скоро самый мощный драйвер развития рынка недвижимости вообще и «вторички» в частности, каковым, вне всякого сомнения и является ипотека, не вернется на докризисный уровень (что в принципе невозможно без устранения фундаментального препятствия — уверенности граждан в завтрашнем дне), то ни о каком возрождении и росте спроса и цены не может быть и речи, подводят итог эксперты.
Андрей Захарченко