В ноябре замминистра финансов России Алексей Моисеев, отвечая на вопрос журналистов о возможности продления льготной ипотеки, сообщил, что Минфин исходит из того, что эта программа закончится 31 декабря 2022 года. Моисеев также отметил, что Минфин не видит необходимости в новых мерах поддержки первичного рынка жилья. При этом в сентябре Минстрой России выступал за продление льготной программы после 2022 года. Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин отмечал, что решение о необходимости введения дополнительных мер будет приниматься по итогам анализа спроса. Вице-премьер Марат Хуснуллин на правительственном часе в Совете Федерации высказывал мнение, что без поддержки ипотеки рынок жилищного строительства РФ не будет развиваться.
"Ключевой задачей участников рынка, к которым относятся и банки, заключается в стимулировании спроса на жилье в условиях сохранения текущего уровня ключевой ставки ЦБ или ее небольшого роста. Наиболее эффективный способ сохранить рабочие темпы продаж — низкий ежемесячный платеж. Эта задача сегодня весьма эффективно решается как раз льготной ипотекой. В ее отсутствие рынку понадобятся принципиально новые ипотечные продукты. В частности, это могут быть расширенные программы траншевой ипотеки", — сказал руководитель управления ипотечного кредитования девелоперской группы компаний "А101" Рустам Азизов. Он пояснил, что траншевая ипотека — это программа, при которой до ввода дома в эксплуатацию покупателю квартиры выдается лишь небольшая часть ипотечного кредита.
Кроме того, могут стать востребованы программы, при которых первоначальный взнос выплачивается за месяц до ввода объекта в эксплуатацию, считает Азизов. Так, по его словам, сегодня около 20% клиентов на первый взнос дополнительно берут потребительский кредит, ставки по которому ощутимо выше, или копят на первый взнос самостоятельно несколько лет, в течение которых цены на жилье могут вырасти, а предложение в нужной локации сократиться.
Коммерческий директор девелопера "Основа" Игорь Сибренков предположил, что в случае завершения льготной ипотеки значительную долю будут занимать программы рассрочки от застройщиков, которые сегодня выдаются до окончания строительства проектов на период от полутора до трех лет. "Рассрочки в зависимости от объектов и конкретных условий могут либо вообще не предполагать переплаты, либо эта переплата будет минимальна и сопоставима с лучшими условиями льготной ипотеки", — сказал он.
Программу рассрочки без промежуточных платежей с июля в своих проектах запустила группа компаний "Инград". При этом девелопер предоставляет рассрочку как на строящееся, так и на готовое жилье, что позволяет снизить остатки. Вице-президент, коммерческий директор компании Михаил Бузулуцкий констатировал, что до запуска новых продуктов по рассрочке доля ипотеки в общем объеме продаж "Инграда" превышала 80%, в том числе субсидированных программ — 60%. "Сейчас, когда мы ввели новые финансовые продукты, доля ипотеки снизилась до 45–50%, а все остальное — это рассрочка", — подчеркнул он.
Скидки будут, но небольшие
По мнению руководителя "Циан. Аналитики" Алексея Попова, для стимулирования активности покупателей застройщики будут вынуждены снижать цены сделок в основном через предоставление скидок и запуск акций на значительную часть лотов. Однако в условиях продаж через эскроу-счета этот механизм имеет свои ограничения, пояснил он.
Дело в том, что механизмы рынка строящейся жилой недвижимости в России опираются на банковское проектное финансирование, где уже заложены определенные цены, отметил со своей стороны Бузулуцкий. "Даже если застройщик хочет снизить стоимость, он не может этого сделать, потому что необходимо получить разрешение кредитующего банка. Под это подведена определенная финансовая модель, определенная себестоимость, стоимость денег и так далее", — уточнил он. В таком случае, как прогнозирует Попов, потенциал снижения цен ограничен 8–10% от сегодняшних уровней. По данным "Циан", в ноябре средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в России составила 123,8 тыс. рублей, с начала года она выросла на 13%.
Альтернативные предложения
Вместе с тем отмена льготной ипотеки может привести к тому, что девелоперы начнут конкурировать не скидками и низкими ставками, а качеством продукта, сроком сдачи жилого комплекса и количеством предлагаемых клиенту сервисных услуг, считает директор по продажам компании "Мангазея девелопмент" Федор Ушаков. По его мнению, в ближайшее время застройщики также продолжат предлагать покупателям субсидирование ипотеки за свой счет.
Однако против ипотеки от застройщиков с околонулевой ставкой ранее выступил Центробанк. Как отмечала глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в Госдуме, стоимость квартиры в таком договоре на 20–30% завышена и часто переплата больше, чем проценты по кредиту, а продать квартиру за эти деньги на вторичном рынке уже не получится. Она сообщила, что Центробанк выработал меры по ограничению рисков в сегменте ипотеки с околонулевой ставкой, которые вступят в силу с 2023 года.
Для дополнительного поддержания спроса Рустам Азизов из "А101" предлагает рассмотреть вопрос снижения жесткой зависимости ипотечных ставок от ключевой ставки ЦБ. Это позволит избегать ситуаций, подобных тем, что были весной 2022 года, когда ипотечные ставки поднялись до 22% и никакие стимулирующие меры, кроме прямого субсидирования ипотеки государством, не работали, отметил он. "Небольшая инерция сроком на два-три месяца, во время которой ипотечные ставки не будут изменяться следом за ключевой, помогла бы создать условия для нормальной работы рынка в периоды неопределенности и избавила бы регулятора от срочных мер, предполагающих бюджетные вливания в конкурентный рынок", — считает эксперт.
Как изменится спрос
В настоящее время в общей структуре продаж жилья с помощью ипотеки покупается 90% квартир комфорт-класса в Москве, сообщил Азизов. По его словам, из общего объема покупок в ипотеку около 70% составляет доля льготной ипотеки и лишь на оставшиеся 30% приходятся все остальные программы, в том числе семейная ипотека и базовые программы банков.
Если допустить, что новостройку нельзя будет купить в кредит иначе, чем по рыночным ставкам, которые сейчас выше 10%, это приведет к снижению спроса на 30–40%, считает руководитель "Циан. Аналитики" Попов. Причем снижение темпов продаж произойдет во всех сегментах и в первую очередь в сегменте массового спроса, добавляет Бузулуцкий. В этой связи строительная отрасль надеется, что поддержка ипотеки в том или ином виде со стороны государства продолжится и после 31 декабря, отметил Сибренков.
Однако гипотетический рост ставок по ипотеке для новостроек может оказать положительный эффект для вторичного рынка, предположил Попов. По его оценкам, последние полгода разброс средних ставок по ипотеке между новостройками и готовыми квартирами достигал 4–5 процентных пунктов. "В таких условиях многие даже не рассматривали для себя варианты на вторичном рынке. Если условия выдачи кредитов станут сопоставимыми, то и соотношение сделок на первичном и вторичном рынке придет к фоновым значениям конца 2021 года", — сказал эксперт.
Льготная ипотека
Программа льготной ипотеки на новостройки была утверждена в конце апреля 2020 года для поддержки россиян, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительной отрасли, которая столкнулась с падающим спросом и оттоком денег граждан из-за спада в экономике во время пандемии коронавируса. С тех пор программа несколько раз продлевалась и меняла свои условия. В настоящее время она действует до конца 2022 года.
Ставка по программе составляет до 7% годовых на весь срок кредитования, минимальный размер первоначального взноса — 15% от стоимости жилья. Льготные условия ограничивают лимит кредита до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 млн рублей для других регионов. Кроме того, можно увеличить лимит до 30 млн рублей в четырех столичных регионах и до 15 млн рублей в остальных при сочетании этой программы с рыночной или другой субсидированной ипотекой.
Используя льготную ипотеку, можно приобрести не только квартиру в строящемся доме, но и готовое жилье у застройщика, земельный участок с дальнейшим возведением частного дома или построить дом по договору подряда или своими силами. Программа не устанавливает какие-либо требования к заемщику, кроме тех, что он должен быть гражданином России старше 18 лет.
Помимо универсальной льготной ипотеки на новостройки, в России на федеральном уровне действуют семейная ипотека под 6%, сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека под 2% и льготная ипотека для ИТ-специалистов под 5%. У многодетных семей есть возможность получить выплату в размере 450 тыс. рублей на погашение ипотечного кредита. Кроме того, в отдельных субъектах РФ могут действовать региональные программы поддержки по улучшению жилищных условий.