Из-за слабого спроса и высокой доли вакантных площадей в московских бизнес-центрах ставки аренды на офисные помещения в I квартале 2015 г. снизились в среднем на 5–15%, следует из отчета консалтинговой компании CBRE. Меньше всего пострадали комплексы класса прайм (несколько люксовых объектов, расположенных в самом центре Москвы): общее снижение арендных ставок здесь составило до 5% ($850–1000 за 1 кв. м в год). Запрашиваемые ставки аренды офисов класса А в центре столицы сейчас составляют $650–750 за 1 кв. м, что на 9–14% меньше, чем на конец 2014 г.
Гораздо более ощутимо спрос снизился на площади в бизнес-центрах класса А, находящихся за пределами Центрального административного округа: тут ставки снизились на 15–20% до $450–550 за 1 кв. м. Сейчас, платя $250–400 за 1 кв. м, можно снять офис класса В – это на 11–17% дешевле, чем на конец прошлого года. В основном снижение арендных платежей произошло в объектах, где высока доля незанятых помещений (свыше 15%), либо в бизнес-центрах, собственники которых не снижали ставки в конце 2014 г., сказано в отчете CBRE.
Региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Владимир Сергунин подтверждает, что падение ставок аренды на отдельные офисные помещения в I квартале 2015 г. достигало 20–25% в долларах. Впрочем, по его словам, многие владельцы бизнес-центров уже перешли на расчеты в рублях, хотя отдельные институциональные инвесторы, бравшие валютные кредиты, продолжают сдавать помещения в долларах.
Рынок офисной недвижимости в сложной ситуации, констатирует управляющий партнер компании S.A. Ricci Алексей Богданов. В последнее время в Москве введено в эксплуатацию много новых офисных объектов, в результате предложение стало существенно превышать спрос, объясняет он.
По данным Colliers International, в 2014 г. в эксплуатацию введено 1,4 млн кв. м новых площадей (это самый высокий показатель с 2008 г.), а масштаб предложения составил почти 16 млн кв. м.
На это наложилось ухудшение экономики и сильные валютные колебания, продолжает Богданов. Итогами этого и стали снижение ставок и рост доли вакантных площадей, говорит он. К концу 2015 г., по оценке Богданова, пустовать будет около 30% всех столичных офисов.
В этом году одной из крупнейших сделок на этом рынке стала аренда «Газпромом» нового бизнес-центра класса А Eightedges площадью 19 500 кв. м в Петербурге. Владелец этого центра – группа Leorsa предлагала высокие ставки: 1950–2100 руб. за 1 кв. м в месяц; для сравнения: средняя месячная ставка для офисов класса А в Петербурге на конец 2014 г. составляла, по данным Knight Frank, 1600 руб. за 1 кв. м. Единственному арендатору Leorsa могла предложить 1600–1700 руб. за 1 кв. м в месяц, оценивала ранее руководитель департамента коммерческой недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Марина Пузанова.
Сергунин считает, что в ближайшее время ситуация на рынке офисной недвижимости, наоборот, должна начать улучшаться. Многие потенциальные арендаторы из-за валютных колебаний выжидали, но в последнее время рубль укрепился, поэтому во II квартале 2015 г. вполне возможно оживление на рынке, надеется он. Риски дальнейшего снижения арендных ставок все еще высокие, но деловая активность в I квартале снижалась не так сильно, как многие опасались; если весь 2015 год ситуация будет такой же, это может способствовать более быстрому восстановлению спроса, следует из отчета CBRE.
Антон Филатов
ВЕДОМОСТИ