На рынке недвижимости грядет буря

Квартирный вопрос и квадратные метры всегда были актуальной темой для граждан РФ. Многие хотят улучшить свои жилищные условия, многие мечтаю просто иметь свое жилье, а кто-то занимается инвестированием в недвижимость с расчетом сохранить или приумножить капитал. Стоит ли покупать недвижимость сейчас и чего жать от рынка жилой недвижимости в ближайшей перспективе? Давайте попробуем ответить на эти вопросы.

На рынке недвижимости грядет буря

Динамика цен в мегаполисах очень похожа, так как Санкт-Петербург, является местом проживания, то на его примере посмотрим на динамику изменения цен, на жилую недвижимость. На графике синим, отмечена стоимость «квадрата на вторичке», красным – стоимость «квадрата на первичке», зеленым – спред между стоимостью «квадрата на вторичке и первичке». Бычий цикл, который начался в начале 2000 годов, продолжался вплоть до кризиса 2008 года, цены взлетели в 10 раз. Причин взлета цен несколько.

Квартиры новостройки в Новой Москве

Как говорят о 2000 годах – куда не ткни палку, везде вырастало дерево. Экономика роста вслед за ростом доходов от нефтянки, рынки росли, и недвижимость тоже росла. Был настоящий прорыв, это видно по графику среднедушевых доходов граждан РФ (зеленым – абсолютные величины, синим – процентное изменение к предыдущему периоду). Денег у населения становилось больше, начались покупки, покупали все и рынок недвижимости поспешил отреагировать взлетом цен.

Если посмотреть на динамику ввода в эксплуатацию жилых домов, то можно заметить период застоя с 1996 – 2004, темпы строительства были минимальными, а старый фонд неминуемо изнашивался. Фактически были сформированы условия для дефицита, поэтому покупать начали все, что продавалось.

Рост кредитования и снижение ставок также подстегнули стоимость цен. Работало простое правило бычьего рынка, берешь в долг под 20% годовых, инвестируешь, получаешь 50% годовых, фиксируешь прибыль, отдаешь долг. И народ пошел брать кредиты и ипотеку на любых условиях.

Далее пришел всем известный кризис 2008 года, цены на недвижимость снизились на 20-30%. После чего началось их медленное восстановление. В текущий момент цена на первичном рынке превысила максимальные значения 2008 года, а вторичка так и не добралась до максимумов.

Период с 2010 по текущий момент очень интересен динамикой изменения спреда между вторичкой и первичкой. Спред начал снижаться за счет опережающего роста цен на первичку, в этот период был также зафиксирован рост ввода в эксплуатацию новых домов. Инвесторы и граждане с радостью вкладывались в первичку, а вторичный рынок был менее привлекателен. Это свидетельствует о том, что реальный платежеспособный спрос уже удовлетворен. Если у вас есть деньги и потребность, то вы покупаете готовое жилье, чтобы переехать в него, как можно скорее, конечно, есть и те, кто готов подождать, но их гораздо меньше. Таким образом, можно предположить, что в этот период спрос на недвижимость был в основном за счет инвестиционных покупок, чему строители были несказанно рады и продолжали наращивать темпы ввода жилья в эксплуатацию.

Что имеем сейчас:

— стагнирующие доходы населения, на графике это отчетливо видно;

— рекордные темпы ввода жилья в эксплуатацию, ввиду временного лага, в 2015 году может быть побит рекорд 2014;

— усиливающийся экономический спад;

— сакнции, которые привели к снижению темпов роста кредитования и росту ставок;

— обвал нефтяных котировок;

— рост цен на продукты питания и другие товары;

— снижение спроса на аренду, как следствие снижение ставок по аренде;

— рост затрат инвесторов на владение недвижимостью вследствие увеличения налогов и коммунальных платежей;

— сокращение спреда между вторичкой и первичкой до минимальных отметок, как свидетельство того, что инвесторы не могут продать вторичку и цены растут медленнее.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что рынок недвижимости ждет хорошая встряска, которая может привести к снижению цен на 30-40% в течение 2015 -2016 годов. Основным катализатором этого будет «выход» инвесторов из активов, то есть продажа недвижимости. В условиях сокращения спроса и роста предложения, дисконт в цене неизбежен.

Похожие публикации

Добавьте комментарий

Информация

Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ

Рост ипотечного кредитования в РФ в июле ускорился до 1,3%
Мишустин заявил, что около 45 млн россиян хотят построить дом
Москалькова: запрет россиянам на вход в усадьбу Пакруойис в Литве нарушает права человека
Артем Дзюба стал игроком турецкого футбольного клуба "Адана Демирспор"
Москвича арестовали за покупку ЛСД через «Почту России»
Якутия заключит на ВЭФ свыше 30 соглашений для привлечения инвестиций
Саудовская Аравия намерена построить крупнейший в мире ветропарк в Каракалпакии
Печально закончилась история о любовном треугольнике в Алтайском крае
В Алматы мужчина хотел познакомиться с девушкой и случайно избил её
Строительство второй ветки БАМа идет с опережением графика
Испания издевается над ВСУ - военная помощь вернулась в Мадрид
Хотите узнать, как Грузия ворует наших спортсменов? Пожалуйста....
Украина продолжает штамповать выдуманных чиновников
«Газпром нефть» идёт в суд против Shell
Житель Подмосковья пришел с повинной в отделение полиции
В Саудовской Аравии аспирантку приговорили к 34 годам тюрьмы за ретвиты
ЦОДД запустил новую службу помощи водителям на дорогах Москвы
Мужчина добровольно сдал полицейским гранату, найденную в Акимовке
Власти Молдавии хотят расторгнуть контракт с «Газпромом»
Москва и Тегеран прорабатывают визит министра торговли Ирана в Россию
В России появятся иранские авто марки Iran Khodro
Молдова ввела в Гагаузию отряды спецназа «для подавления массовых протестов»
Россию не остановить военными средствами, предупредил литовский генерал
Мэр Лондона предупредил о росте преступности из-за экономического кризиса
За сутки в России госпитализированы 3273 человека с коронавирусом
Великобритания призвала страны G7 ограничить экспорт технологий в Китай
Лиз Чейни проиграла партийные праймериз в Вайоминге
Врач из Кузбасса обвиняется в подготовке террористического акта
Заявление Минобороны РФ о подготовке провокации киевским режимом:
Европейские страны перестают снабжать Украину военной помощью
Д. Медведев "Социология масс против политики идиотов: кто кого? "
Собрали главное с брифинга Минобороны РФ от 18 августа 2022 года
Мошенники позвонили 76-летнему жителю мкр. Заря в Балашихе
Полиция в Харькове вымогает деньги у задержанных граждан
Генерал-полковник армии России Михаил Мизинцев сделал ряд заявлений:
В мире выявили более 35 тыс. случаев заболевания оспой обезьян
ЦБ понизил курс доллара на 18 августа до 60,76 рубля
Сайт "Единой России" подвергся DDoS-атаке
В РСТ заявили, что рост заболеваемости коронавирусом в РФ не влияет на внутренний туризм
Пострадавшие при майских пожарах в Омской области получили 320 млн рублей на новое жилье
Все новости
Наверх