На рынке недвижимости грядет буря

Квартирный вопрос и квадратные метры всегда были актуальной темой для граждан РФ. Многие хотят улучшить свои жилищные условия, многие мечтаю просто иметь свое жилье, а кто-то занимается инвестированием в недвижимость с расчетом сохранить или приумножить капитал. Стоит ли покупать недвижимость сейчас и чего жать от рынка жилой недвижимости в ближайшей перспективе? Давайте попробуем ответить на эти вопросы.

На рынке недвижимости грядет буря

Динамика цен в мегаполисах очень похожа, так как Санкт-Петербург, является местом проживания, то на его примере посмотрим на динамику изменения цен, на жилую недвижимость. На графике синим, отмечена стоимость «квадрата на вторичке», красным – стоимость «квадрата на первичке», зеленым – спред между стоимостью «квадрата на вторичке и первичке». Бычий цикл, который начался в начале 2000 годов, продолжался вплоть до кризиса 2008 года, цены взлетели в 10 раз. Причин взлета цен несколько.

Квартиры новостройки в Новой Москве

Как говорят о 2000 годах – куда не ткни палку, везде вырастало дерево. Экономика роста вслед за ростом доходов от нефтянки, рынки росли, и недвижимость тоже росла. Был настоящий прорыв, это видно по графику среднедушевых доходов граждан РФ (зеленым – абсолютные величины, синим – процентное изменение к предыдущему периоду). Денег у населения становилось больше, начались покупки, покупали все и рынок недвижимости поспешил отреагировать взлетом цен.

Если посмотреть на динамику ввода в эксплуатацию жилых домов, то можно заметить период застоя с 1996 – 2004, темпы строительства были минимальными, а старый фонд неминуемо изнашивался. Фактически были сформированы условия для дефицита, поэтому покупать начали все, что продавалось.

Рост кредитования и снижение ставок также подстегнули стоимость цен. Работало простое правило бычьего рынка, берешь в долг под 20% годовых, инвестируешь, получаешь 50% годовых, фиксируешь прибыль, отдаешь долг. И народ пошел брать кредиты и ипотеку на любых условиях.

Далее пришел всем известный кризис 2008 года, цены на недвижимость снизились на 20-30%. После чего началось их медленное восстановление. В текущий момент цена на первичном рынке превысила максимальные значения 2008 года, а вторичка так и не добралась до максимумов.

Период с 2010 по текущий момент очень интересен динамикой изменения спреда между вторичкой и первичкой. Спред начал снижаться за счет опережающего роста цен на первичку, в этот период был также зафиксирован рост ввода в эксплуатацию новых домов. Инвесторы и граждане с радостью вкладывались в первичку, а вторичный рынок был менее привлекателен. Это свидетельствует о том, что реальный платежеспособный спрос уже удовлетворен. Если у вас есть деньги и потребность, то вы покупаете готовое жилье, чтобы переехать в него, как можно скорее, конечно, есть и те, кто готов подождать, но их гораздо меньше. Таким образом, можно предположить, что в этот период спрос на недвижимость был в основном за счет инвестиционных покупок, чему строители были несказанно рады и продолжали наращивать темпы ввода жилья в эксплуатацию.

Что имеем сейчас:

— стагнирующие доходы населения, на графике это отчетливо видно;

— рекордные темпы ввода жилья в эксплуатацию, ввиду временного лага, в 2015 году может быть побит рекорд 2014;

— усиливающийся экономический спад;

— сакнции, которые привели к снижению темпов роста кредитования и росту ставок;

— обвал нефтяных котировок;

— рост цен на продукты питания и другие товары;

— снижение спроса на аренду, как следствие снижение ставок по аренде;

— рост затрат инвесторов на владение недвижимостью вследствие увеличения налогов и коммунальных платежей;

— сокращение спреда между вторичкой и первичкой до минимальных отметок, как свидетельство того, что инвесторы не могут продать вторичку и цены растут медленнее.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что рынок недвижимости ждет хорошая встряска, которая может привести к снижению цен на 30-40% в течение 2015 -2016 годов. Основным катализатором этого будет «выход» инвесторов из активов, то есть продажа недвижимости. В условиях сокращения спроса и роста предложения, дисконт в цене неизбежен.

Похожие публикации

Добавьте комментарий

Информация

Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ

СК возбудил уголовное дело против дебоширов, пристававших к женщине в метро Москвы
Источник: число погибших при взрыве в Кандагаре достигло 63 человек
В сауне отеля в Албании нашли тела четырех россиян
ЦБ и Минфин хотят заставить банки выдавать кредиты по реальным ставкам
Экс-депутата Владимира Грачева обвиняют в вымогательстве у "дочки" Ростеха
В Москве задержали виновников конфликта на станции метро "Текстильщики"
Европа больше отбирает, чем закачивает. А ведь зима еще не началась...
Сегодня день памяти Моторолы. Арсена Павлова
В морге Новочеркасска перепутали тела умерших
Bild: отказ Германии от ядерной энергетики был ошибкой — немцев ждёт рекордно дорогая зима
Китайцы вкладывают 1,5 млрд рублей в нефтедобычу Саратовской области
Лавров открыл Всемирный конгресс российских соотечественников в Москве
В Душанбе повысят плату за проезд в общественном транспорте
Голландия хочет заморозить 36 млрд. евро выделенные Польше
В Чите задержали 15-летнего подростка по подозрению в убийстве 14-летней подруги
Япония заявила протест из-за поездки российских вице-премьеров на Итуруп
Бунт в ИК-1 Владикавказа. Бунтуют против действий Администрации
обновлено
Ксения Собчак продолжает косячить и вызывает всеобщую ненависть граждан
В Киеве с прискорбием признали: «Мы без России не можем»
Нефтяной конфликт в Арктике: новый виток борьбы
Волонтеры "Чистой Арктики" собрали 120 тонн металлолома на Новой Земле
Британского депутата-консерватора убили ножом в церкви
Нефть по цене 100 долларов за баррель уже не выглядит нереальной
Киев заявил о готовности увеличить транзит российского газа
Китай приоткрыл цены на электричество невидимой руке рынка
Шугалей разобрал простую логическую цепочку создания фейков Западом
Состояние Михаила Саакашвили в тюрьме ухудшилось
Инцидент в Японском море. Официалка от Минобороны
обновлено
России снова придётся платить по белорусским счетам
В Астрахани задержали подозреваемого в изнасиловании школьницы в Волгограде
США по уровню образования уступают "даже Латвии"
Уволен следователь из окна которого выбросился обвиняемый....
Этери Тутберидзе начнёт продавать спортинвентарь под собственным брендом
В шиитской мечети Кандагара произошел теракт
ЕС осудил проведение переписи населения в Крыму. Идиоты....
Словения сцепилась с Нидерландами, подняв бурю в европейском стакане
В Москве на улице Грина взорвалась газовая подстанция
обновлено
За сутки в России выявили 32 196 случаев инфицирования коронавирусом
Доктор Рошаль поддержал экспресс-тестирование детей на COVID-19
Экс-глава Пентагона порассуждал о выводе войск из Афганистана
Все новости
Наверх