На рынке недвижимости грядет буря

Квартирный вопрос и квадратные метры всегда были актуальной темой для граждан РФ. Многие хотят улучшить свои жилищные условия, многие мечтаю просто иметь свое жилье, а кто-то занимается инвестированием в недвижимость с расчетом сохранить или приумножить капитал. Стоит ли покупать недвижимость сейчас и чего жать от рынка жилой недвижимости в ближайшей перспективе? Давайте попробуем ответить на эти вопросы.

На рынке недвижимости грядет буря

Динамика цен в мегаполисах очень похожа, так как Санкт-Петербург, является местом проживания, то на его примере посмотрим на динамику изменения цен, на жилую недвижимость. На графике синим, отмечена стоимость «квадрата на вторичке», красным – стоимость «квадрата на первичке», зеленым – спред между стоимостью «квадрата на вторичке и первичке». Бычий цикл, который начался в начале 2000 годов, продолжался вплоть до кризиса 2008 года, цены взлетели в 10 раз. Причин взлета цен несколько.

Квартиры новостройки в Новой Москве

Как говорят о 2000 годах – куда не ткни палку, везде вырастало дерево. Экономика роста вслед за ростом доходов от нефтянки, рынки росли, и недвижимость тоже росла. Был настоящий прорыв, это видно по графику среднедушевых доходов граждан РФ (зеленым – абсолютные величины, синим – процентное изменение к предыдущему периоду). Денег у населения становилось больше, начались покупки, покупали все и рынок недвижимости поспешил отреагировать взлетом цен.

Если посмотреть на динамику ввода в эксплуатацию жилых домов, то можно заметить период застоя с 1996 – 2004, темпы строительства были минимальными, а старый фонд неминуемо изнашивался. Фактически были сформированы условия для дефицита, поэтому покупать начали все, что продавалось.

Рост кредитования и снижение ставок также подстегнули стоимость цен. Работало простое правило бычьего рынка, берешь в долг под 20% годовых, инвестируешь, получаешь 50% годовых, фиксируешь прибыль, отдаешь долг. И народ пошел брать кредиты и ипотеку на любых условиях.

Далее пришел всем известный кризис 2008 года, цены на недвижимость снизились на 20-30%. После чего началось их медленное восстановление. В текущий момент цена на первичном рынке превысила максимальные значения 2008 года, а вторичка так и не добралась до максимумов.

Период с 2010 по текущий момент очень интересен динамикой изменения спреда между вторичкой и первичкой. Спред начал снижаться за счет опережающего роста цен на первичку, в этот период был также зафиксирован рост ввода в эксплуатацию новых домов. Инвесторы и граждане с радостью вкладывались в первичку, а вторичный рынок был менее привлекателен. Это свидетельствует о том, что реальный платежеспособный спрос уже удовлетворен. Если у вас есть деньги и потребность, то вы покупаете готовое жилье, чтобы переехать в него, как можно скорее, конечно, есть и те, кто готов подождать, но их гораздо меньше. Таким образом, можно предположить, что в этот период спрос на недвижимость был в основном за счет инвестиционных покупок, чему строители были несказанно рады и продолжали наращивать темпы ввода жилья в эксплуатацию.

Что имеем сейчас:

— стагнирующие доходы населения, на графике это отчетливо видно;

— рекордные темпы ввода жилья в эксплуатацию, ввиду временного лага, в 2015 году может быть побит рекорд 2014;

— усиливающийся экономический спад;

— сакнции, которые привели к снижению темпов роста кредитования и росту ставок;

— обвал нефтяных котировок;

— рост цен на продукты питания и другие товары;

— снижение спроса на аренду, как следствие снижение ставок по аренде;

— рост затрат инвесторов на владение недвижимостью вследствие увеличения налогов и коммунальных платежей;

— сокращение спреда между вторичкой и первичкой до минимальных отметок, как свидетельство того, что инвесторы не могут продать вторичку и цены растут медленнее.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что рынок недвижимости ждет хорошая встряска, которая может привести к снижению цен на 30-40% в течение 2015 -2016 годов. Основным катализатором этого будет «выход» инвесторов из активов, то есть продажа недвижимости. В условиях сокращения спроса и роста предложения, дисконт в цене неизбежен.

Похожие публикации

Добавьте комментарий

Информация

Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ

67-летняя женщина пыталась поджечь военкомат в Нижнем Тагиле
Почему Чили стал лидером "Кракена", а не российским добровольцем?
Пресечена масштабная коррупционная схема в Росгвардии
Народный артист Резник: творческим людям нечего делать за границей
В тарифы ЖКХ хотят включить установку умных счетчиков воды и тепла
Основатель сети ресторанов «Сыроварня» Алексей Левин погиб в ДТП
Во Франции объявили мобилизацию. Правда, только среди полицейских
Пенсионер из Москвы напал на отделение Сбербанка
Главное из брифинга Министерства обороны РФ от 28.03.2023:
ЧВК «Вагнер» смогла продвинуться в Артемовске (Бахмуте)
В Лиссабоне произошло нападение на мусульманский религиозный центр
Минфин хочет предложить льготную ипотеку для госслужащих
Масштабные противопаводковые учения пройдут сегодня в столице
Во Франции у более чем 15% АЗС проблемы с топливом
Наглядное фото поставщиков. Маски окончательно сняты
США начали срочно завозить наличные доллары в ЦБ других стран
Как попасть в ЧВК «Вагнер» в 2023 году. Самая полная информация
Экс-начальнику екатеринбургского УМВД смягчили приговор
В Ингушетии неизвестные открыли огонь по посту полиции
Стрельбу в американской школе устроила женщина-трансгендер
Для новых школ Кыргызстана подбирают учителей из России
В Москве задержан адвокат за попытку пронести наркотики в СИЗО
В Челябинске врач покончил с собой на рабочем месте в больнице
ООН обеспокоена гонениями на православную церковь на Украине
Премьер Грузии сравнил Михаила Саакашвили с Брейвиком
Объекты базирования носителей "Посейдонов" будут готовы в 2024 году
Ярмарки выходного дня откроются в Москве с 14 апреля
Токио продолжит свое участие в российских энергетических проектах на Сахалине
В Госдуме предложили работать в пятницу до обеда
Бахмут окружен почти полностью, Авдеевка - в полукольце
Врачи в ГКБ имени Вересаева внедрили микрохирургическую методику лечения атеросклероза
В Подмосковье три человека утонули, катаясь на лодке
Единый энергорынок ЕАЭС может заработать уже с 2025 года
11-летний Симоненко Фёдор награждён медалью "За Отвагу"
Глава немецкого МИД раньше была профессиональной проституткой
Польская армия достигла численности 160 тысяч человек
Десятки офицеров НАТО погребены в разбитом "Кинжалами" бункере на Украине
Сводка Министерства обороны России от 27 марта 2023 года
Бразилия начинает создавать параллельные системы международных расчетов
Новый поворот в деле о двойном убийстве в Клюквенной пади
Все новости
Наверх