Российская валюта за 2013-2014 годы подешевела к доллару на 35%. Девальвация прошла несколько этапов, подорвав к зиме внутренний спрос. Более всего страдают дорогие товары. Бегство капиталов из России лишь дополнило картину вхождения нашей экономики во «второй кризис». Его наиболее сильный удар пока пришелся по недвижимости, рынок которой и без того находился в чахлом состоянии с 2012 года. Причем более всего показательно положение в Москве и Московской области – традиционно самых динамичных зонах российской экономики.
Кризис рынка жилой недвижимости был налицо уже в 2013 году. Тогда цены опустились в столице в долларовом исчислении на 3%, что не помогло остановить падение спроса. Элитное и псевдоэлитное столичное жилье потеряло привлекательность первым. Спрос сконцентрировался на квартирах ближнего Подмосковья и окраин Москвы. Объекты в дальних углах Московской области, да и построенные в полях (без социальной инфраструктуры и транспортной доступности – ради инвестиционных покупок) оказалось бесполезно рекламировать. Интерес к ним умер или скатился до минимума за последние 15 лет.
Зато к 2014 году в подмосковных городах близких к столице жилье в новостройках даже дорожало. Здесь стартовали новые строительные проекты, причем поначалу даже успешно. Удар по этой «зеленой зоне» пришелся сейчас. Девальвация рубля разбивает оптимизм застройщиков, хотя некоторые еще пытаются играть на повышение: увеличивать цены по мере строительства и размещать рекламу с угрозами потенциальным покупателям. Подогнать их вряд ли удастся. С падением курса рубля мало кто сможет тянуть кредит и ипотечные расходы. Но это не все.
Спад продаж более всего проявился в Москве и Подмосковье на вторичном рынке. Здесь цена квадратного метра жилья была выше, чем в новых домах. Множество семей выставляли свои квартиры на продажу ради улучшения жилищных условий – покупки новой, спланированной более удобно и просторной квартиры. Планы эти у тысяч продавцов трещат по швам. Самое умное, что они могут сделать – выйти на рынок аренды с этими квартирами или продать их дешевле, чем советуют специалисты. Цены, что они рекомендуют давно не отвечают состоянию рынка. Все эти рекомендации выгодны лишь большим компаниям.
Вторичный рынок долгие годы в столице и за ее пределами помогал зарабатывать строительному бизнесу. На него также работал рынок аренды жилья, где крупный и средний бизнес практически не был виден. Простаивающие квартиры бизнес на рынок аренды не выводил, чтобы не помешать росту цен. Теперь же цены на жилье достигли предела и в долларовом исчислении покатились назад. Даже в рублях новые дома и квартиры выставляются на продажу порой со скидками.
Все это не просто признаки кризиса на рынке жилой недвижимости. Крах здесь уже практически налицо (таковым считается падение цен на 30%). И жуткое состояние российской экономики, отсутствие механизмов роста на старой основе и стремления правительства его добиться, обрекает рынок жилья на дальнейшее падение спроса. Строительство объектов будет все чаще затягиваться, поскольку продажи с чертежей даже в районах с экономичными ценами идут все хуже. Отрасль будет засыпать.
Продавцам на жилищном рынке очень тяжело поверить в случившиеся перемены. Прождав два года с высокими рублевыми ценами, многие еще сохраняют надежду на скорое оживление продаж. Впрочем решение ЦБ опустить курс рубля и сделать кредит дороже не оставляют шансов на выгодный для продавцов исход «квартирного дела». Оживление рынка жилья и строительной отрасли было важной частью роста российской экономики после «первой волны» мирового кризиса (2008-2009 годов). Теперь же катастрофа здесь составная часть и условие общего развития «второго» кризиса. А он не будет коротким и легким.
Кризис явно не собирается быть столь же легким как в 2008-2009 годах. Он – не прогулка по неприятностям, и политика «свободного рынка» может его серьезно затянуть. Так уже случилось в ЕС. Для рынка жилья этот прогноз (опровергать который пока нечем) означает только одно: дальнейшее снижение цен. Если в рублевом исчислении они будут держаться – по воле строительных монополий или из-за непонимания ситуации мелкими продавцами, то в долларовом исчислении должны будут все равно снижаться. Возможный же кое-где рост будет только во вред продавцам. Он будет отгонять последних покупателей.
Увольнения и ухудшение условий найма приведут к снижению спроса на дорогие съемные квартиры. В Москве уже наблюдается непривычное смещение баланса между спросом и предложением не в сторону спроса. В какой-то момент рынок должен будет прийти в нормальное для всего мира состояние, когда риелтор получает комиссию от продавца, а вовсе не с покупателя. Будет ли это давить на цены продаваемого жилья? Да. Непременно случится сдвиг в сознании продавцов, особенно мелких.
Оценщики и агентства по продаже недвижимости все еще умело водят за нос мелких продавцов. Они заставляют их играть на повышение, от чего выигрывают крупные застройщики. «Что? Вы хотите выставить эту квартиру всего за 4 млн рублей? Так вы потеряете миллион, подумайте только, сколько это денег!» Подобные аргументы слышали в 2012-2014 годах тысячи хозяев квартир, выставляемых на рынок. Они верили этим словам, не задумываясь над падающим спросом и перспективой рынка.
Существует огромное количество инвестиционных квартир. Чаще всего – однокомнатных, простаивающих и не имеющих отделки. Владельцы их умеют считать деньги, а некоторые даже начинают догадываться, что на этом фронте предстоят только потери капитализации. Своевременный выход с рынка (с последующим уводом денег в доллары) почти никем не был сделан, хотя еще два года назад я советовал именно это. Однако действовать рационально, с пониманием риска способны далеко не все.
Продавать пустующие и непригодные к немедленной сдаче в аренду «однушки» будут несколько позднее, фиксируя огромные потери. Если владельцам их хватит ума выйти с лишним жильем на рынок аренды, это все одно будет тянуть рынок вниз. Поднять его, причем немного, мог бы только дешевый и доступный массе россиян кредит. Однако взяться ему пока неоткуда, тогда как реальные доходы массового покупателя жилья из «среднего класса» быстро падают. Неизвестно еще, сколько квартир взятых на одолженные деньги будет их владельцами потеряно. А это еще один фактор для рынка недвижимости, как в столице, так и в России.
Какие выводы могли бы сделать из всего этого покупатели? Какие – продавцы? Это зависит уже от конкретной ситуации. Главные тенденции и перспективы я описал. В сумме же это называется просто: крушение рынка в его прежнем виде. Или крах, если хотите.
Василий Колташов