Эта сфера быстро стала привлекательной для разного рода мошенников, цель которых – получение недвижимости. Правда, ситуации бывают и обратные, так как мошеннические действия периодически возникают и со стороны граждан, которые считают, что суд в любом случае встанет на их сторону, если ответчиком будет частный инвестор.
Разберемся в том, что собой представляет займ под залог недвижимости. По сути, этот обычный займ, но с обеспечением исполнения обязательства в виде залога недвижимости. Залог – это обременение, которое служит гарантией для займодавца, поскольку в случае неисполнения обязанности недвижимость подлежит продаже, и с вырученной суммы гасится задолженность. Стоит учитывать, что займодавцу переходит именно часть суммы, а не вся квартира, как это ошибочно представляется. Если инвестор хочет забрать у вас всю квартиру, то вы имеете дело с мошенником, поэтому стоит обратиться в правоохранительные органы.
Распространенным способом обмана является то, что гражданам предлагается заключить договор купли-продажи вместо оформления залога. Это обман. Вы должны подписывать только тот договор, который соответствует сути ваших отношений с заемщиком – должно быть прописано предоставление денег, сумма, условия погашения, объект залога. Если вам предлагают оформить один договор вместо другого, то вы имеете дело с мошенниками. Помните и положения о том, что притворные сделки (которые прикрывают другие) являются недействительными.
Бывает, правда и обратная ситуация. Так, встречаются ситуации, когда граждане, продавшие свои квартиры, чтобы быстро получить деньги впоследствии заявляли о том, что их целью была передача недвижимости в залог, и их обманули. Самым известным за последнее время случаем стал правовой конфликт частного инвестора Заура Алиева и его клиентки Ольги Фроловой. Фролова продала квартиру Алиеву, так как ей срочно нужны были деньги на погашение нескольких кредитов.
Был оформлен договор купли-продажи, подписанный сторонами и зарегистрированный в установленном порядке. Женщина погасила задолженность, но решила, что квартиру продавать она не собиралась, поэтому договор купли-продажи надо признать недействительным. Она подала на Алиева в суд, но успеха не добилась. Суд пришел к выводу, что женщина прекрасно понимала значение своих действий и то, какие правовые последствия они вызовут.
Ольга Фролова ссылалась на то, что договор купли-продажи прикрывал договор займа под залог недвижимости.
Она заявила, что была введена в заблуждение относительно реальных последствий сделки. Однако суд обратил внимание на то, что Фролова работала риэлтором и ранее оформляла ипотеку, то есть, могла различить договор купли-продажи и договор займа. К тому же, ей хорошо было известна суть залога. Суд обратил внимание и на то, что Фролова оформила для совершения сделки доверенность, в которой были прописаны полномочия на подписание договора купли-продажи.
Суд не нашел в действиях Алиева недобросовестности, поэтому это дело стало одним из прецедентов, когда потерпевший стороной чуть не стал инвестор, а не гражданин. Вернее, даже в каком-то смысле все-таки стал, поскольку Фролова развернула настоящую информационную войну, в которой объявила мошенником Алиева. При этом, суд признал его действия добросовестными, но Фролова до сих пор настаивает на том, что ее обманули.
Эта история хорошо иллюстрирует то, что надо внимательно изучать документы, которые вы подписываете. И, если вы заключаете договор купли-продажи квартиры, то не стоит надеяться впоследствии признать его недействительным после того, как получите деньги. Суды будут исходить из того факта, что вы понимали значение своих действий, если не будет доказано иное.
Не стоит надеяться на то, что подобные махинации останутся безнаказанными – они могут рассматриваться и как мошенничество, поэтому при оформлении займа или купли-продажи подписывайте именно тот договор, наступления правовых последствий которого вы действительно хотите.