Отставание по срокам при строительстве жилья – одна из самых частых причин для материальных взысканий с застройщика и поводов для судебных споров. Как и на какую сумму можно оштрафовать непунктуального застройщика рассказал адвокат Олег Сухов.
Защищать свои права покупатель может уже после 2 месяцев просрочки. В этом случае закон (214-ФЗ) разрешает даже расторгнуть договор долевого участия со строительной компанией за несвоевременное исполнение ею обязательств. Поскольку сдачу жилья строители в среднем затягивают на 1-3 года, суды почти всегда удовлетворяют подобные иски, но с оговоркой – частично.
Судебная практика доказывает, что бороться с застройщиком за соблюдение сроков стоит всегда.
Но исход таких дел почти никогда не оправдывает материальных ожиданий дольщика полностью.
На это влияет множество факторов: размер требований, причины и продолжительность просрочки строительства, принятие застройщиком мер к устранению нарушений и их последствия для покупателя.
Суды обычно удовлетворяют иски лишь частично – смело «половинят» штрафные суммы, рассчитываемые истцами, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, как предписывает закон. То же самое происходит и с возмещением морального вреда - приличной компенсации в таких случаях едва ли можно добиться, рассчитывать приходится на небольшие суммы – за моральный вред можно получить от 5 до 15 тысяч рублей, изредка чуть выше – 50 тысяч.
Какую компенсацию реально получить: два примера
1. Пострадавший дольщик обратился с иском к ООО «Фонд жилищного строительства» о взыскании неустойки за несоблюдение сроков строительства жилого дома. Клиент подписал с компанией договор долевого участия и практически сразу же оплатил всю стоимость квартиры. По условиям ДДУ застройщик должен был сдать готовое жилье через полтора года, однако ждать пришлось три.
Истец оценил нанесенный ему моральный вред в 50 тысяч рублей, а размер неустойки за нарушение срока передачи объекта - в 681 тысячу, исходя из одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ, которая на момент нарушения составляла 7,75 % от цены договора за каждый день просрочки. К тому же, в соответствии с законом, полученная сумма должна оплачиваться в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин, а не юридическое лицо. В общей сложности материальные требования пострадавшего клиента к застройщику составили 732 тысячи рублей.
Несмотря на то, что суд согласился с такими цифрами, сумма взыскания фактически была им в результате занижена в 5 раз. В своем решении суд руководствовался статьей 333 Гражданского кодекса, которая дает право уменьшить пени, если они несоразмерны последствиям нарушения обязательств.
2. Участник долевого строительства обратился в суд, потребовав от застройщика компенсации за существенную просрочку в строительстве жилого дома и передачи ему в собственность квартиры, за которую он сразу же полностью расплатился. Компания должна была сдать объект через год. Однако акт передачи квартиры дольщику предложили подписать лишь спустя два года.
При этом квартиры была с явными строительными дефектами, и дольщик отказался ее принимать. Однако брак так и не был устранен.
Покупатель требовал признать недействительным односторонний передаточный акт объекта долевого строительства, взыскать с нарушителя неустойку за почти двухлетнюю просрочку, а также убытки за восстановительный ремонт и компенсацию морального вреда. В общей сложности сумма его претензий составила 390 тысяч рублей, но размер штрафа истец сам намеренно занизил, отказавшись от взыскания 665 тысяч рублей, и запросив в 6 раз меньше – 100 тысяч.
Суд с такой позицией согласился, тем не менее, все равно удовлетворил иск частично, оценив моральный вред в 5 тысяч рублей вместо 20 тысяч, заявленных потерпевшим. Остальная часть выплат составила штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, судебные расходы и оплату экспертизы. Таким образом, за срыв сроков строительства дома зас