В середине ноября Президент России одобрил презентацию проекта строительства линии наземного метро. Уже из названия понятно, что она пойдет не под землей, а на поверхности.
Вероятно, также, что стройка затронет интересы частных собственников, через земли которых будет проложена железнодорожная линия.
На какие компенсации смогут рассчитывать владельцы участков, если власть решит изъять их для строительства метро, в настоящей статье расскажет адвокат Олег Сухов.
Политика государства при отчуждении недвижимости.
Государство всегда изымает землю, где планирует построить объекты муниципального значения. Если, конечно, она находится в частных руках. Так было в Сочи. В ходе подготовки к Играм недвижимость изымалась в массовом порядке и не всегда за рыночную цену. Это приводило к протестам и судебным искам. С тех пор чиновники кое-чему научились. Возводя недвижимость к Чемпионату Мира по футболу, власть использует в основном муниципальные и федеральные земли. Такая политика продолжается и сейчас.
Поэтому, для начала следует посмотреть на схеме, через какие участки пройдет метро, соединяющее Белорусское и Савеловское направления?
Что показывает кадастровая карта?
Итак, первая линия соединит Белорусское и Савеловское направления. Если открыть кадастровую карту Москвы и области и внимательно изучить ее, то можно понять: на территории между Лобней и Одинцово (именно данные пункты предполагается соединить сквозной веткой) располагается много муниципальных земель.
Кроме них, львиную долю составляют участки лесного фонда, сельскохозяйственные наделы, а также территории, не внесенные в кадастр. Земель, находящейся в частной собственности, откровенно говоря, совсем мало. Скорее всего дорога пойдёт через лесной фонд (что тоже не очень хорошо) и земли публично-правовых образований.
Но это только догадка. 19 ноября на канале Вести 24 появилась информация, что ветка пройдёт по уже существующим техническим железнодорожным путям. Поэтому, скорее всего, никто ничего изымать не будет.
Законодательное регулирование выплаты компенсаций при изъятии земель и строений.
Допустим, метро все-таки пройдет через коттеджный поселок или частные строения. Что получат собственники изъятой недвижимости? Какими нормативными актами будет регулироваться данный процесс?
Прежде всего, это Земельный Кодекс. Его статья как раз и определяет размер, а также порядок возмещения при изъятии наделов. Кроме того, есть еще и закон № 43-ФЗ, который в ряде норм также затрагивает эту проблему.
Субъекты, имеющие право на получение выплат.
Получить компенсацию в ходе отчуждения недвижимости могут собственники и арендаторы, а также лица, у которых федеральная (городская, сельских поселений) земля находится в пользовании или в постоянном владении. Кроме того, собственники зданий, зарегистрированных в ЕГРН, но не имеющие прав и документов на землю, где расположена их постройка, также получат возмещение. Причем для жителей Москвы и Московской области закон 43-ФЗ делает в этом случае серьезную оговорку.
Например, здание внесено в ЕГРН. Однако владелец не имеет на руках правоустанавливающих документов на землю. Тем не менее, собственник получит компенсацию не только за постройку, но и за сам надел, как если бы он брал его в аренду на 49 лет. То есть закон фактически приравнял его к арендатору участка. Для россиян, живущих в других регионах, такой возможности, увы, нет.
Получателями компенсации могут быть, как физические, так и юридические лица. Закон не видит между ними какой-либо разницы.
Как рассчитывается сумма возмещения?
Размер компенсации устанавливается профессиональными оценщиками в соответствии с законом. Они рассчитывают цену земли, здания, а также прав, заканчивающихся с отчуждением недвижимости.
При этом учитывается ущерб, который понесет собственник (или правообладатель), лишившийся имущества в связи с тем, что он не сможет выполнить обязательства перед контрагентами. В этом случае возможность убытков подтверждается договорами, которые владелец ранее заключил с третьими лицами. Таким образом, собственники земли и строений могут рассчитывать на выкупные платежи за землю, постройки, а также за убытки, понесенные в результате изъятия.
Однако, так как линия наземного метро скорее всего пройдет через муниципальные участки, то вполне вероятно, она затронет, в основном, интересы граждан и юрлиц, которые просто владеют и пользуются данными землями.
Если наделом пользуется юрлицо, то оно получит компенсацию, исходя из рыночной стоимости права, предоставленного на установленный законом максимальный срок. Если же закон не указывает на срок, то он считается равным 49 годам.
А вот когда земля была в пользовании или в пожизненном (в том числе и наследуемом) владении физлица, то последний получит компенсацию исходя из рыночной цены участка. То есть, как собственник. Более того, если надел был выделен человеку до 2013 года для ведения личного хозяйства, садоводства и огородничества и при этом из документов нельзя установить вид права, на основании которого он использует землю, то такой гражданин также признается её собственником. И соответственно получает компенсацию.
Ну и наконец, арендаторы, а также лица, использующие участок на основании договора о безвозмездном пользовании, получат выкупные средства исходя из рыночной стоимости своих прав с учетом срока оставшегося до окончания действия договора.
Факторы, влияющие на определение рыночной стоимости.
Прежде всего, это вид разрешенного использования на день, предшествующий тому, когда государство решило изъять участок. И даже если владелец, узнав об этом, оперативно сменит вид землепользования - значения уже не имеет. Власть всё равно рассчитает возмещение исходя из вида, который был указан в ЕГРН в день вынесения решения. Кстати, и в суде аргументы о том, что «на самом деле земля использовалась в других целях и стоит дороже» не проходят. Во-первых, это нарушение закона, за которое можно лишиться участка. Во-вторых, прежде чем использовать его в иных целях, следует сменить вид разрешенного использования.
Еще раз подчеркну: когда у владельца (или арендатора) возникают убытки в связи с невозможностью исполнить обязательства перед третьими лицами, то он должен предоставить оценщику договоры, подтверждающие данный факт. И уж, конечно, не стоит создавать «липовые» контракты. Тогда подключится ИФНС, которая быстро выяснит, настоящие это соглашения или нет. И придется совсем туго.
Какие убытки не подлежат компенсации?
Власть не возместит стоимость построек и улучшений, когда они возведены (или произведены) вопреки разрешенному виду использования либо договорам аренды (безвозмездного пользования) земли. Кроме того, не будут компенсированы затраты на неотделимые улучшения, если владелец произвел их после получения уведомления об изъятии.
Исключения составляют улучшения, созданные с целью повышения уровня безопасности недвижимости: защита от аварий, пожаров, стихийных бедствий и так далее. Также, собственник не получит компенсации за объекты, которые он построил после получения уведомления об изъятии.
Ну и наконец, государство не оплатит убытки, возникшие по сделкам, оформленным правообладателем с третьими лицами после получения уведомления об изъятии.
Краткие выводы.
Итак, государство гарантирует платежи за отчуждение земель, построек и ликвидацию сопутствующих прав по рыночной цене. Поэтому обладатели и арендаторы территорий, через которые пройдет метро, получат денежные выплаты. Причем, граждане, владеющие недвижимостью на праве пользования (или на ином не установленном в документах праве) приравниваются к собственникам и могут претендовать на компенсации в размере рыночной стоимости.
Другой вопрос, что выкупная цена не всегда устраивает владельцев. В этом случае можно оспорить отчет оценщика в суде. Правда не факт, что суд встанет на сторону истца. Как правило, судьи поддерживают госорганы в этих спорах. Но попытаться всё равно стоит.