Крах рынка недвижимости

Падение курса рубля резко меняет ситуацию на рынке жилья. От застоя он перешел к явному кризису. Инвестирование в недвижимость отныне стало убыточным делом, а потери капитализации объектов измеряются уже десятками процентов. Продажи будут падать даже в «зеленых зонах», грядут перемены на рынке аренды и еще многое, и многое…

Российская валюта за 2013-2014 годы подешевела к доллару на 35%. Девальвация прошла несколько этапов, подорвав к зиме внутренний спрос. Более всего страдают дорогие товары. Бегство капиталов из России лишь дополнило картину вхождения нашей экономики во «второй кризис». Его наиболее сильный удар пока пришелся по недвижимости, рынок которой и без того находился в чахлом состоянии с 2012 года. Причем более всего показательно положение в Москве и Московской области – традиционно самых динамичных зонах российской экономики.

Крах рынка недвижимости

Кризис рынка жилой недвижимости был налицо уже в 2013 году. Тогда цены опустились в столице в долларовом исчислении на 3%, что не помогло остановить падение спроса. Элитное и псевдоэлитное столичное жилье потеряло привлекательность первым. Спрос сконцентрировался на квартирах ближнего Подмосковья и окраин Москвы. Объекты в дальних углах Московской области, да и построенные в полях (без социальной инфраструктуры и транспортной доступности – ради инвестиционных покупок) оказалось бесполезно рекламировать. Интерес к ним умер или скатился до минимума за последние 15 лет.

Зато к 2014 году в подмосковных городах близких к столице жилье в новостройках даже дорожало. Здесь стартовали новые строительные проекты, причем поначалу даже успешно. Удар по этой «зеленой зоне» пришелся сейчас. Девальвация рубля разбивает оптимизм застройщиков, хотя некоторые еще пытаются играть на повышение: увеличивать цены по мере строительства и размещать рекламу с угрозами потенциальным покупателям. Подогнать их вряд ли удастся. С падением курса рубля мало кто сможет тянуть кредит и ипотечные расходы. Но это не все.

Спад продаж более всего проявился в Москве и Подмосковье на вторичном рынке. Здесь цена квадратного метра жилья была выше, чем в новых домах. Множество семей выставляли свои квартиры на продажу ради улучшения жилищных условий – покупки новой, спланированной более удобно и просторной квартиры. Планы эти у тысяч продавцов трещат по швам. Самое умное, что они могут сделать – выйти на рынок аренды с этими квартирами или продать их дешевле, чем советуют специалисты. Цены, что они рекомендуют давно не отвечают состоянию рынка. Все эти рекомендации выгодны лишь большим компаниям.

Вторичный рынок долгие годы в столице и за ее пределами помогал зарабатывать строительному бизнесу. На него также работал рынок аренды жилья, где крупный и средний бизнес практически не был виден. Простаивающие квартиры бизнес на рынок аренды не выводил, чтобы не помешать росту цен. Теперь же цены на жилье достигли предела и в долларовом исчислении покатились назад. Даже в рублях новые дома и квартиры выставляются на продажу порой со скидками.

Все это не просто признаки кризиса на рынке жилой недвижимости. Крах здесь уже практически налицо (таковым считается падение цен на 30%). И жуткое состояние российской экономики, отсутствие механизмов роста на старой основе и стремления правительства его добиться, обрекает рынок жилья на дальнейшее падение спроса. Строительство объектов будет все чаще затягиваться, поскольку продажи с чертежей даже в районах с экономичными ценами идут все хуже. Отрасль будет засыпать.

Продавцам на жилищном рынке очень тяжело поверить в случившиеся перемены. Прождав два года с высокими рублевыми ценами, многие еще сохраняют надежду на скорое оживление продаж. Впрочем решение ЦБ опустить курс рубля и сделать кредит дороже не оставляют шансов на выгодный для продавцов исход «квартирного дела». Оживление рынка жилья и строительной отрасли было важной частью роста российской экономики после «первой волны» мирового кризиса (2008-2009 годов). Теперь же катастрофа здесь составная часть и условие общего развития «второго» кризиса. А он не будет коротким и легким.

Кризис явно не собирается быть столь же легким как в 2008-2009 годах. Он – не прогулка по неприятностям, и политика «свободного рынка» может его серьезно затянуть. Так уже случилось в ЕС. Для рынка жилья этот прогноз (опровергать который пока нечем) означает только одно: дальнейшее снижение цен. Если в рублевом исчислении они будут держаться – по воле строительных монополий или из-за непонимания ситуации мелкими продавцами, то в долларовом исчислении должны будут все равно снижаться. Возможный же кое-где рост будет только во вред продавцам. Он будет отгонять последних покупателей.

Увольнения и ухудшение условий найма приведут к снижению спроса на дорогие съемные квартиры. В Москве уже наблюдается непривычное смещение баланса между спросом и предложением не в сторону спроса. В какой-то момент рынок должен будет прийти в нормальное для всего мира состояние, когда риелтор получает комиссию от продавца, а вовсе не с покупателя. Будет ли это давить на цены продаваемого жилья? Да. Непременно случится сдвиг в сознании продавцов, особенно мелких.

Оценщики и агентства по продаже недвижимости все еще умело водят за нос мелких продавцов. Они заставляют их играть на повышение, от чего выигрывают крупные застройщики. «Что? Вы хотите выставить эту квартиру всего за 4 млн рублей? Так вы потеряете миллион, подумайте только, сколько это денег!» Подобные аргументы слышали в 2012-2014 годах тысячи хозяев квартир, выставляемых на рынок. Они верили этим словам, не задумываясь над падающим спросом и перспективой рынка.

Существует огромное количество инвестиционных квартир. Чаще всего – однокомнатных, простаивающих и не имеющих отделки. Владельцы их умеют считать деньги, а некоторые даже начинают догадываться, что на этом фронте предстоят только потери капитализации. Своевременный выход с рынка (с последующим уводом денег в доллары) почти никем не был сделан, хотя еще два года назад я советовал именно это. Однако действовать рационально, с пониманием риска способны далеко не все.

Продавать пустующие и непригодные к немедленной сдаче в аренду «однушки» будут несколько позднее, фиксируя огромные потери. Если владельцам их хватит ума выйти с лишним жильем на рынок аренды, это все одно будет тянуть рынок вниз. Поднять его, причем немного, мог бы только дешевый и доступный массе россиян кредит. Однако взяться ему пока неоткуда, тогда как реальные доходы массового покупателя жилья из «среднего класса» быстро падают. Неизвестно еще, сколько квартир взятых на одолженные деньги будет их владельцами потеряно. А это еще один фактор для рынка недвижимости, как в столице, так и в России.

Какие выводы могли бы сделать из всего этого покупатели? Какие – продавцы? Это зависит уже от конкретной ситуации. Главные тенденции и перспективы я описал. В сумме же это называется просто: крушение рынка в его прежнем виде. Или крах, если хотите.


Василий Колташов

Похожие публикации

1 комментарий

александр
на мой взгляд наши прекрассные политики найдут выход с этой ситуации и все станет на свои места

Информация

Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ

Доллару предсказали обвал
Xiaomi везет в Россию мощный смартфон дешевле 10 тысяч рублей
Ярош выдумывает добровольческие батальоны и ....выводит их с передовой
Россия практически перекрыла реэкспорт топлива из Белоруссии на Украину.
Телеведущий Владимир Познер о безответственности власти
В Минске священника уволили за критические публикации в адрес Патриарха
16 октября – День образования службы дознания в системе МВД России
На Украине небо стало немного чище. В рамках учений НАТО упал самолет
В Москве покончил с собой экс-глава газеты "Спорт-Экспресс"
Отставной майор полиции скрутил вооруженного угонщика в Иркутске
В Петербурге проводится проверка по факту нападения на сотрудника полиции
Саудиты угрожают нефтью по $400: новости из мира возмущённых обид.
Владимир Путин поручил провести проверку строительства ЦКАД
Турчак потребовал от Мединского не выдавать прокатное удостоверение фильму «Праздник»
Нефтяные поставки из США в Китай под угрозой ввиду торгового противостояния
Минфин ликвидирует накопительную часть пенсии
Путин наградил избитых Кокориным и Мамаевым чиновников госнаградами
Вынесен обвинительный приговор Денису Кокорину. Два года общего режима
РПЦ объявила о разрыве отношений с Константинопольским патриархатом
Популярность курортов Крыма в осенне-зимний период значительно возросла
Мы должны убраться из Сирии: в США призвали признать поражение Вашингтона
Праздник со вкусом: в «Артеке» прошел мастер-класс для африканских детей
Государственный долг Италии приведет к развалу Евросоюза
Украина стала самой бедной страной Европы
Владимир Жириновский проговорился о существовании С-700
Минфин РФ не видит сильной потребности в займах на внешнем рынке в 2019 г
Welt: по богатству государства Россия в лидерах, а Германия — среди отстающих
В Москве госпитализировали актера Юрия Стоянова
Появились фотографии серийного Lada Xray Cross
В Ленинградской области проведен миграционный рейд
ВКС РФ на страже мира – США признают поражение в космической гонке
Суд признал долг сооснователя "Донстроя" Блажко перед ВЭБом в 11,3 млрд руб
Теплоход с металлоломом затонул в Черном море на глубине почти 2 тыс метров
Вице-президент Ирана заявил, что страна нашла новых импортеров нефти
Станислав Черчесов: хотим оставить за собой первое место в группе
Главного редактора «Эха Москвы» экстренно прооперировали
Я по натуре пацифист: Лолита Милявская о принадлежности к Украине
Спорт, доступный для каждого: в Москве открыли современную лыжнороллерную трассу
Саудовская Аравия тоже введет санкции против США и их союзников
США пытаются оправдать применение химоружия
Все новости
Наверх